۱- شمول ماده ۱۰ قانون مدنی بر قرار داد پیش فروش واحد آپارتمانی
سؤال: در موردی که شخص به قصد احداث مجتمع مسکونی برای چند واحد آپارتمان یک واحد آپارتمان با قید اوصاف معین را قبل از شروع عملیات به دیگری می فروشد که در زمان انعقاد قرارداد چنین آپارتمانی وجود خارجی ندارد بلکه صرفاً بر مبنای نقشه احداثی دارای پروانه ساختمان مأخوذه از شهرداری مبادرت به انعقاد قرارداد مزبور شده است. با این وصف و با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی آیا چنین قرارداد یا عقدی صحیح میباشد یا خیر؟ در صورت مثبت بودن پاسخ مفاد ماده مذکور ناظر به چه موردی است؟
پاسخ: قرارداد پیش فروش واحد آپارتمانی با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی در حد قرارداد صحیح می باشد.
۲- عدم نظارت ماده ۲ ق.م بر آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور و بخشنامههای ریاست قوه قضاییه
سؤال: آیا مدلول (مفاد) ماده ۲ قانون مدنی ناظر بر رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور و بخشنامه رئیس قوه قضاییه نیز میباشد؟ به عبارتی چنان چه در مورخ ۸۷/۱۲/۱۲ رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص حدود صلاحیت دادگاه کیفری استان در روزنامه رسمی منتشر شده باشد آیا در مورخ امروز ۸۷/۱۲/۱۷ میتوان آن را مورد استناد قرار داد؟
پاسخ: ماده ۲ قانون مدنی ناظر به آراء وحدت رویه دیوانعالی کشور و بخشنامه های صادره از سوی ریاست قوه قضاییه نیست بنابراین استناد به چنین اراء و بخشنامه هایی قبل از گذشت ۱۵ روز مندرج در ماده مذکور بلااشکال است.
۳- عدم تسرى حکم ماده واحده قانون اصلاح موادی از قانون مدنی مصوب ٨٧/٦/١١ به قبل از آن
سؤال: آیا ماده واحده قانون اصلاح موادی از قانون مدنی مصوب ۸۷/۱۱/۶ موضوع افزایش سهم الارث زوجه از قیمت اموال اعم از منقول و غیر منقول با فوت هایی که قبل از تصویب این قانون اتفاق افتاده است اعم از اینکه دعوا طرح شده باشد یا نشده باشد و پرونده مفتوح باشد یا ،مختومه سرایت دارد یا خیر؟
پاسخ: با توجه به ماده ۸۶۷ قانون مدنی، ملاک تعیین سهم الارث زوجه موضوع قانون اصلاح مواردی از قانون مدنی مصوب ۱۳۸۷ تاریخ فوت است و این تاریخ باید پس از لازم الاجرا شدن قانون باشد و قانون مذکور مانند سایر قوانین عطف بما سبق نمی شود.
٤ عام مؤخر ناسخ خاص مقدم نیست
سؤال: آیا عام مؤخر ناسخ خاص مقدم می باشد یا خیر با ذکر دلیل بیان نمایید؟
پاسخ: طبق قواعد مسلم اصول حقوقی عام مؤخر ناسخ خاص مقدم نم یباشد.
۵- تشخيص مطابقت اصول حقوقی با موازین شرعی با شورای نگهبان می باشد.
سؤال: صلاحیت تشخیص مطابقت و عدم مطابقت اصول حقوقی با موازین شرعی با کیست؟ و قاضی مأذون در رسیدگی به دعاوی مدنی چگونه آن را تشخیص می دهد؟
پاسخ: صلاحیت تشخیص مطابقت و یا عدم مطابقت اصول و مقررات حقوقی با موازین شرعی به عهده شورای نگهبان میباشد و تا زمانی که خلاف شرع بودن قانون از جانب شورای نگهبان اعلام و قانون نسخ نگردد قاضی مکلف به اجرای آن می باشد.
۶- مرجع اعلام مغایرت قانون عادی با قانون اساسی
سؤال با توجه به اصل ۱۷۶ قانون اساسی مبنی بر تشکیل شورای عالی امنیت ملی و اینکه قید شده شورای مذکور می تواند شوراهای فرعی تشکیل دهد آیا قانون راجع به تعیین وظایف و تشکیلات شورای امنیت کشور مصوب ۱۳۶۲/۹/۸ که قبل از اصل مذکور تصویب شده و به نوعی با اصل فوق مغایرت دارد نقض شده یا خیر؟
پاسخ: اعلام مغایرت قوانین عادی با قانون اساسی به موجب اصل ۹۶ قانون اساسی با شورای نگهبان .است مادامی که چنین اعلامی از طرف شورای مذکور به عمل نیامده و نسخ نشده باشد قانون مذکور قابل اجرا است.
۷- تعيين موعد لازم الاجرا شدن قوانین طبق قانون مدنی
سؤال: در قانون بودجه هزینه دادرسی در برخی موارد افزایش یافته است این قانون در تاریخ ۸۸/۱/۱۱ در روزنامه رسمی منتشر شده با توجه به اینکه قوانین پس از ۱۵ روز از انتشار لازم الاجرا هستند و قانون بودجه از ابتدای سال لازم الاجرا میباشد، آیا این قانون در مورد هزینه دادرسی از ابتدای سال یا پانزده روز پس از انتشار لازم الاجرا است؟
پاسخ: ماده ۲ قانون مدنی در خصوص لازم الاجرا بودن قوانین، كلاً پس از انقضاء پانزده روز از انتشار بدون استثناء تعیین تکلیف نموده است و مسأله موضوع بحث هم مستثنی از مقررات مذکور نمی باشد.
۸. اموال بلاصاحب بنابر ماده ۳ قانون تأسیس سازمان و جمع آوری و فروش اموال تملیکی در اختیار ولی فقیه است.
سؤال: وسیله نقلیه ای در سال ۷۵ در اثر واژگونی به مدت ۷ سال در یکی از پاسگاه ها توقیف است مالک تاکنون مراجعه و نسبت به ترخیص وسیله نقلیه درخواست ننموده است. با توجه به گذشت زمان طولانی از قضیه و نظر به اینکه جرمی در خصوص موضوع محقق نگردیده تعیین تکلیف وسیله نقلیه به چه کیفیتی است؟ آیا می توان ماده ۳ قانون تأسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی مصوب ۷۰/۱۰/۲۴ وسیله نقلیه را به آن سازمان تحویل داد یا خیر؟
پاسخ: در مورد سؤال مقررات ماده ۳ قانون تأسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی و اساسنامه آن مصوب ۱۷۰/۱۰/۲۴ تعیین تکلیف نموده است.
۹- تلفن مال منقول است
سؤال: آیا تلفن مال منقول میباشد؟
پاسخ: تلفن از مصادیق مال منقول است و مؤید نظر فوق ماده ۱۹ قانون مدنی است.
۱۰- لزوم اثبات مالکیت قبل از درخواست تحویل مبیع یا خلع ید در مورد املاکی که با سند عادی منتقل شده است.
سؤال: با عنایت به اینکه در اکثر مناطق روستایی هنوز جریان ثبتی خاتمه نیافته است بدین معنی که برای هر قطعه زمین پلاک ثبتی مفروز اختصاص نیافته و مالکیت زارعین به صورت سهم مالكانه مثلاً چند شعیر مشاع از شش دانگ یک روستا می باشد و با توجه به مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ – ۱۳۸۲/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در صورتی که طبق سند عادی قطعه زمینی در روستا معامله شود چه مزروعی و چه مسکونی اولاً آیا صدور حکم بر تحویل مبیع غیر منقول به استناد قرارداد عادی موجه میباشد یا خیر؟ ثانیاً صدور حکم بر خلع ید از اعیانی یا عرصه واقع در روستا اراضی کشاورزی یا محل سکونت با وضعیت مذکور به استناد قرارداد عادی موجه است یا خیر؟
پاسخ: در خصوص سؤال فوق و تمامی مواردی که نقل و انتقال ملک با سند عادی صورت پذیرفته است خریدار بایستی بدواً درخواست صدور حکم بر اثبات مالکیت نموده که با صدور حکم بر اثبات مالکیت الزام به تحویل مبیع یا خلع ید بلااشکال خواهد بود و بدون صدور حکم بر اثبات مالکیت دعوی الزام به تحویل مبیع و خلع ید مسموع نخواهد بود.
۱۱- لزوم تحويل اموال مجهول المالک به سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی
سؤال: عوامل گشت به یک دستگاه موتورسیکلت با مشخصات… برخورد که وسیله جهت اعمال قانون به مرجع انتظامی هدایت ،گردید لکن تلاش مأمورين جهت شناسایی مالک مؤثر واقع نگردید بنابراین وسیله نقلیه بلاصاحب تلقی شده و پرونده متشکله را جهت صدور رأی به دادگاه ویژه اصل ۴۹ قانون اساسی ارسال نموده اند آیا مال از مصادیق اموال بلاصاحب یا مجهول المالک تلقی میشود؟ چه اقدام دیگری در راستای کشف حقیقت برای دادگاه لازم است؟
پاسخ: با توجه به اینکه تحقیقات لازم جهت شناسایی مالک به عمل آمده و نتیجه حاصل نشده است کالای مزبور به عنوان مجهول المالک تلقی و وفق ماده ۳ از قانون تأسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی در اختیار سازمان قرار خواهد گرفت.
۱۲- تعیین تکلیف خودرویی که بلاصاحب رها گردیده و مالک آن مشخص نیست
سؤال: در حوزه دادگاه عمومی ،بخش یک دستگاه خودرو بلاصاحب رها گردیده و با استعلام از راهنمایی و رانندگی اقدامات انجام شده جهت دستیابی به مالک آن منتهی به نتیجه ای نمی گردد، حال با بیش
از گذشت یک سال فردی نیز مراجعه ننموده است لذا تکلیف اتومبیل و مستند قانونی آن چیست؟
پاسخ: با توجه به فروض مذکور در سؤال صرف عدم مراجعۀ مالک یا عدم تقاضای آن ظرف یکسال بدون اقدامات لازم نمیتوان آن را مجهول المالک تشخیص و حکم به رد آن بهبیت المال صادر نمود.
۱۳- عدم وجود حق احداث بنا پس از از بین رفتن اعیانی، توسط مالک اعیانی در ملکی که عرصه آن متعلق به دیگری است
سؤال: شخصی، اعیانی یک ملک را خریداری میکند پس از مدتی درختانی که در ملک بوده را از بین میبرد آیا حق احداث بنا بلحاظ خرید قسمت اعیانی، در عرصه ملکی که در مالکیت آن می باشد را دارد یا خیر؟
پاسخ: چنانچه ،خریدار درختان باغی را خریداری کرده باشد و درختان مذکور به جهتی از جهات از بین رفته باشد خریدار حق احداث بنا و ،ساختمان در ملک مذکور را ندارد.
١٤ . امکان اقامه دعوای اثبات مالکیت زمین
سؤال: آیا به طور کلی مالکیت قطعه ای زمین بدون خواسته دیگر آن قابل اثبات می باشد؟
پاسخ: دعوای اثبات مالکیت نسبت به قطعه زمینی که خواهان مدعی مالکیت آن است به صورت دعوی مستقل و جداگانه خالی از اشکال به نظر می رسد.
۱۵- لزوم احراز مالکیت در دعوی قلع و قمع
سؤال: آیا دعوی قلع و قمع بنا نیز مانند دعوی خلع ید نیاز به احراز مالکیت دارد یا خیر؟
پاسخ در دعوی قلع و قمع بنا، مسلماً بایستی مالکیت خواهان احراز شود.
۱۶- طرح دعوی در زمینه حقوق مربوط به سهم مالک با توجه به ماده ۳۰ قانون مدنی
سؤال: سند مالکیت رسمی سهمی از قنات با حدود مشخص و تاریخ ثبت در سال ۱۳۲۵ موجود است اکنون مالک ادعایی دارد آیا میتواند با طرح دعوی در مراجع قضایی مدعی حقی شود؟
پاسخ: با توجه به مفهوم ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالکی نسبت به ما یملک خود حق هر گونه انتفاع را دارد و طرح دعوی در زمینه حقوق مربوط به سهم مالک از قنات مورد بحث نیز یکی از حقوق مالکانه بوده و قابلیت طرح و رسیدگی خواهد داشت.
۱۷- امکان اثبات مالکیت نسبت به زمین با سند عادی
سؤال: معامله ای بین الف و ج در خصوص قطعه زمینی صورت گرفته آیا شخص (ج) میتواند به موجب سند عادی و بدون اینکه با (الف) و (ب) سندی تنظیم نموده باشد ادعای مالکیت قطعه زمین مزبور را نماید یا تقاضای ابطال معامله الف و ب را از دادگاه بخواهد؟
پاسخ: چنانچه شخص ج بدواً دادخواست اثبات مالکیت نسبت به محل مورد اختلاف به دادگاه تقدیم و حکم بر تثبیت مالکیت ج صادر گردد دعوی ابطال معامله از ناحیه ج مسموع خواهد بود.
۱۸- حق انتفاع زوج از ملکی که به زوجه صلح کرده است با وقوع طلاق از بین نمی رود.
سوال: پس از چند سال زندگی مشترک زوج منزل مسکونی خود را به زوجه صلح مینماید و در ضمن عقد صلح نیز شرط شده که زوجه تا زمان حیات همسرش از ایشان در منزل نگهداری نماید. پس از گذشت مدتی زندگی مشترک منجر به طلاق گردید. حال با توجه به اینکه رأی طلاق صادر شده ،است شرط ضمن عقد صلح چگونه اجرا گردد؟ آیا زوج حق زندگی در منزل مسکونی را دارد یا خیر؟
پاسخ با توجه به ماده ۴۱ قانون مدنی حق انتفاع برای زوج مادام الحیات محفوظ است و زوجه حق خلع يد زوج را در منزل مسکونی مزبور و سلب حق انتفاع وی ندارد و تا زمانی که زوج زنده است حق استفاده از منزل به او تخصیص می یابد.
۱۹- قید کردن شرط عمری به مدت ۳۰ سال در معامله
سؤال: یک نفر در معامله قید کرده که در این معامله ملک را به شرط عمری ۳۰ سال منتقل می کنم اما این فرد قبل از ۳۰ سال فوت کرده است اینک در این معامله شرط عمری را ملاک قرار دهیم یا شرط ۳۰ سال را که هنوز مدت آن نرسیده است؟
پاسخ:باتوجه به ماده ۴۱ قانون مدنی عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر منتفع برقرار می گردد لذا با فوت منتفع حق انتفاع نیز موضوعا منتفی خواهد شد و چنانچه موضوع به صورت قبلی باشد مدت ملاک عمل خواهد بود.
۲۰- عدم مغایرت تقسیم منزل بین ورثه با حق انتفاع همسر متوفی از منزلی که به موجب وصیت ایجاد شده است.
سوال: چنانچه شخصی وصیت نماید بعد از مرگش مادامی که همسرش در قید حیات باشد حق انتفاع از منزلش را دارا باشد در صورتی که ورثه متوفی این وصیت را تأیید نمایند ولی برخی از ورثه خواستار تقسیم ترکه متوفی ،باشند چنانچه همسر متوفی که حق انتفاع از منزل مزبور را دارد و برخی از ورثه با تقسیم این منزل مخالف باشند، تکلیف دادگاه چیست؟
پاسخ: طبق مقررات مربوط به ارث و وصیت هر شخص میتواند تا میزان ثلث از دارایی خـود (ماترک) را وصیت نماید (اعم از عین یا منفعت ماده ۸۲۶ قانون مدنی هم در این خصوص مقرر میدارد وصیت تملیکی عبارتست از این که کسی عین یا منفعتی از مال خود را برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند. بنابراین با توجه به فروض مذکور در سؤال که قید گردیده ورثه متوفی این وصیت را تأیید نمایند.» بنابراین طبق وصیت نامه موضوع بحث حق انتفاع از منزل (مذکور مادام که همسر متوفی در قید حیات باشد حق مسلم وی بوده و تقسیم منزل یا عدم تقسیم منزل مذکور تأثیری در حق وی نخواهد داشت اما در مورد تقسیم منزل مذکور برفرض امکان تقسیم ملک موضوع بحث از نظر مقررات قانون شهرداری اولاً: اختلاف در تقسیم موجب سلب حق فرد یا افرادی که درخواست تقسیم دارند نمیگردد. ثانیاً پس از تقسیم در حقیقت عرصه و اعیان مسلوب المنفعه در مدت حیات همسر متوفی به متقاضی منتقل میگردد مانند فروش خانه در مدت اجاره به شخص ثالث
۲۱- عدم قابلیت تقسیم ملک موقوفه بین وراث و امکان بهره برداری از آن بر حسب سهمیه
سوال: در مورد پرونده تقسیم ارث چنانچه ماترک مرحوم متوفی از اراضی زراعی موقوفه ای باشد که مرحوم متوفی مدتهای مدیدی در آن به کشاورزی مشغول بوده است و در اراضی مذکور اقدام به حفر چاه آب نموده است تقاضای تقسیم الارث و ماترک از سوی وراث نسبت به ماترک مذکور به چه صورت امکان پذیر خواهد بود؟
پاسخ: مال موقوفه قابل تقسیم بین وراث نمی باشد و ورثه می توانند به نسبت سهم خود از مال موقوفه بهره برداری نمایند.
۲۲- چگونگی انجام وظایف متولی وقف بر طبق وقف نامه خواهد بود.
سؤال: در وقف نامه ای که ۲ نفر را به عنوان متولی قرار داده است شرط مباشرت متولی شده است. مباشرت یعنی چه؟ و آیا متولی میتواند ملک زراعی موقوفه را به شخص دیگری اجاره و در صورت مثبت بودن پاسخ آیا اجاره بها به متولی پرداخت میگردد؟ توضیح اینکه وقف برای امام حسین(ع) میباشد آیا پس از فوت متولیان یا احدی از آنان ولایت موقوفه به وراث متولی متوفی منتقل میگردد یا خیر؟ وظیفه سازمان اوقاف در این خصوص چیست؟ آیا متولیان میتوانند با موافقت یکدیگر ملک زراعی را بالمناصفه اداره نموده یا باید مشترکاً اقدام نمایند؟
پاسخ: واژه مباشرت که در ماده ۸۳ قانون مدنی و تبصره ۳ ماده ۴ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه به آن اشاره شده طبق مقررات مزبور بدین معناست که درصورت شرط مباشرت متولی در ،و قفنامه او نمی تواند امور مربوط به تولیت را به دیگری تفویض کند. با توجه به ماده ۸۳ قانون مدنی اصولاً در موقوفات تکالیف و وظایف متولی به طور کلی به لحاظ قوانین فوق به ترتیبی است که واقف در وقفنامه معین کرده است و از جمله اجاره دادن ملک زراعی و دریافت اجاره بها و طریقه مصرف آن و نصب متولیان احدی و امثال آن و وظیفه سازمان اوقاف به شرحی است که در قوانین و آیین نامه های مربوطه مندرج است.
۲۳- حق نظارت سازمان اوقاف بر اثلاث باقیه با وجود متولی یا متصدی
سؤال: با توجه به قانون الحاق یک بند و یک تبصره به ماده ۱ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۷۵/۱۲/۱۲ آیـا سازمان اوقاف نسبت به اثلاث باقیه که دارای متولی و متصدی می باشند حق نظارت دارد یا خیر؟
پاسخ: با توجه به مفاد بند ۷ الحاقی به ماده یک قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و تبصره ۳ الحاقی مصوب ۱۳۷۵ به هر حال اثلاث باقیه، نذورات، محبوسات صدقات یا هر مال دیگری که برای امور عام المنفعه و خیریه تخصیص یافته باشد، در حكم موقوفات عام است و در موقوفات عام ،نیز نظارت سازمان اوقاف به منظور جلوگیری از تعدّی و تفریط محفوظ است ولو اینکه دارای متولی یا متصدی باشند.
۲۴- لزوم رجوع به قرارداد در مورد احداث اعیانی به ملک موقوفه و امکان یا عدم امکان فروش آن
سؤال: عرصه ملکی متعلق به اداره اوقاف و امور خیریه و اعیان آن متعلق به شخص حقیقی میباشد که از طریق مزایده به طور رسمی و قانونی اختیار شده است. اداره اوقاف و امور خیریه نسبت به موضوع سند رسمی و ثبتی دارد و شخص حقیقی بدون اطلاع از اینکه ملک مذکور ثبتی و وقفی میباشد آن را خریداری نموده است در این اثنا واحد اجرای احکام استعلامات لازم را به عمل نیاورده است بنابراین اداره اوقاف و امور خیریه تقاضای خلع ید و قلع و قمع بنا را تقدیم نموده .است علیهذا با عنایت به مراتب فوق الاشعار
نسبت به سؤالات مطروحه ذيل الذكر جوابيه كامل و مستدل را ارائه نمایید:
آیا اصدار حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا مستحدثه صحیح میباشد؟ در صورتی که چنین حکمی صادر شود تکلیف خریدار و مزایده صورت گرفته چه خواهد بود؟ آیا خریدار باید به ایادی قبل از خود مراجعه نماید و آیا این قضیه باید نسبت به خریداران دیگر تکرار شود یا خیر؟ آیا باید ملک مذکور کلاً به فروش رسیده و براساس قیمت ارزشیابی شده نسبت به عرصه و اعیان ثمن بین اداره اوقاف و امور خیریه و خریدار تقسیم گردد؟ آیا اداره اوقاف و امور خیریه چنین مجوزی دارد که به لحاظ عدم امکان خلع ید اعیانی وفق مقررات قانونی تقاضای فروش نماید؟
پاسخ:
۱. برای رسیدگی به درخواست قلع و قمع اعیانی که عرصه آن متعلق به اداره اوقاف است باید به شرایط و قرارداد اداره مذکور با احداث کننده اعیانی رجوع کرد. .
۲.چنانچه به درخواست اداره اوقاف حکم قطعی به قلع و قمع اعیانی صادر شده باشد خریدار اعیانی باید به فروشنده اعیانی مراجعه و ضرر و زیان خود را مطالبه کند.
۳. پاسخ این سؤال در بند ۲ داده شده است.
۴. در مورد امکان فروش یا عدم فروش اعیانی ملکی که عرصه آن متعلق به اداره اوقاف است باید به شرایط و قرارداد منعقده بین طرفین مراجعه کرد.
۵. پاسخ این سؤال هم با توجه به بند ۴ داده شده است.
۲۵- تخلیه عین موقوفه پس از انقضای مدت قرارداد
سؤال: اداره اوقاف یک قطعه زمین زراعی به فردی در قالب عقد اجاره به مدت ۳ سال واگذار و پس از پایان مدت ،اجاره دعوی تخلیه ملک به طرفیت مستأجر مطرح مینماید این موضوع مشمول کدام قانون است و آیا حقی به مستأجر به عنوان زارع تعلق میگیرد یا خیر؟
پاسخ: پس از انقضای مدت اجاره به تجویز ماده ۴۹۴ قانون مدنی موجر می تواند درخواست تخلیه نماید و دادگاه نیز می بایست حکم تخلیه به علت انقضای مدت صادر و برای مستاجر حقی به عنوان ریشه در قانون مدنی پیش بینی نشده است.